请教关于子公司厂房租赁问题谢谢了，大神帮忙啊

第一、先成立租赁后设定抵押的情况。 《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”最高院《关于贯彻执行民通的若干问题的意见》第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”，此即为通常说的“买卖不破租赁”的原则，是租赁权物权化的体现。《担保法》第48条规定：“抵押人将已经出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”最高院关于《担保法》解释第65条也规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”可以认定先设定的租赁合同可以对抗后设立的抵押权，对抵押的房屋进行强制拍卖，租赁关系仍能够对抗买受人。 第二、先设定抵押后成立租赁的情况。 最高院关于担保法解释第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已经抵押的，抵押人对于出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人以书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成的承租人的损失，由承租人自己承担。” 可见，后成立的租赁关系对先设定的抵押权没有对抗效力，抵押权人在实现权利时，可以将房屋变卖、拍卖而获得清偿，该房屋上的租赁关系对于受让人没有拘束力。 第三、承租人的优先购买权 承租人对于租赁房屋享有优先购买权，不受抵押权是否存在的影响。最高院关于贯彻民通意见第118条规定，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。《合同法》第230条也有类似的规定。 查看原帖>>