涉及几个问题：
1、可以出租，但按照借款合同规定必须经过抵押权人同意（一般银行借款合同都有这条）
2、没还清贷款前不可以卖，虽然有转按揭但实际根本没有可操作性。除非卖给一次性付款的人，同意先给你钱待你还清贷款后再过户。
3、可以缩短年限，但要配合提前部分还款，单纯改年限是不行的。是否违约要看你和银行签署的借款合同如何约定的，国家没有相关政策各银行也不一样。
4、武汉情况不清楚，北京税费不变。但如果有没还清的贷款（不仅限于房贷）再贷款利率要上调。
5、商业贷款在任何情况下都不能直接变成公积金贷款。
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